Artikel van de maand
Elke maand schrijft een van onze Scheidingsplanners zelf een artikel. Het artikel kan bijvoorbeeld een persoonlijke ervaring beschrijven, ons werk vaktechnisch toelichten of een opiniestuk zijn. Deze maand deelt Scheidingsplanner Norman Talman een praktijkvoorbeeld hoe hij voor een scheidend stel in de huidige krappe woningmarkt met een aantal creatieve mogelijkheden toch een ander huis mogelijk heeft gemaakt.
Scheiden, maar hoe vind je een huis?
In de huidige krappe woningmarkt is het vaak een hele uitdaging om een (betaalbare) koopwoning te vinden. Er is op dit moment een tekort van ruim 375.000 woningen in Nederland. Dit tekort neemt, naar verwachting, de komende jaren toe. Ook in de huurwoningenmarkt heerst krapte. Voor een sociale huurwoning moet je in sommige steden al ruim tien jaar ingeschreven staan. Als je particulier een woning huurt, betaal je daar de hoofdprijs voor. Niet alleen starters op de woningmarkt hebben last van de krapte, ook stellen die uit elkaar gaan ervaren dit.
Recent heb ik een echtpaar begeleid bij hun echtscheiding. Hierbij, zoals bij de meeste scheidingen, speelt het onderwerp wonen een grote rol. In deze casus is het inkomen van de vrouw € 95.000,- en dat van de man € 23.000,-. Man en vrouw zijn overeengekomen dat zij ieder de helft van de zorg van hun twee kinderen op zich nemen. De wens is om dicht bij elkaar in de buurt te wonen.
De man komt, gezien zijn inkomen, in aanmerking voor een sociale huurwoning. Door de krapte op de woningmarkt kan dat nog wel jaren gaan duren. Ondanks de historisch lage hypotheekrente is het kopen van een woning voor hem niet mogelijk, mede omdat hij maar vijf jaar partneralimentatie ontvangt. Voor het verkrijgen van een hypotheek nemen banken over het algemeen de ontvangen partneralimentatie pas mee in het toetsinkomen als deze voor minimaal 10 jaar wordt afgesproken. Kortom, deze man had slapeloze nachten en was echt bang om in “een kartonnen doos onder de brug” te eindigen.
Mogelijkheden door samenwerking
Gelukkig was deze scheiding er één waarbij man en vrouw het beste met elkaar voor hadden. Zeker vanwege hun kinderen, die ook na de scheiding een thuis bij beiden nodig hebben. Door goed overleg tussen partijen kon ik als Scheidingsplanner hen een aantal creatieve mogelijkheden voorleggen.
1. Kopen woning door man met behulp van partneralimentatie
In eerste instantie hebben we gekeken naar de mogelijkheid om de partneralimentatie voor 10 jaar af te spreken. Het uitgangspunt hierbij was om de berekende partneralimentatie voor 5 jaar uit te smeren over 10 jaar, zodat de bank bereid is om de partneralimentatie als inkomen mee te nemen. Samen met zijn loondienstinkomen en zijn aandeel in de overwaarde van de echtelijke woning, kon de man een woning voor € 200.000,- kopen.
In deze prijsklasse is de concurrentie behoorlijk hoog en is er ook niet 1-2-3 zicht op een woning.
2. Verlagen bijdragen kosten kinderen in ruil voor een hogere partneralimentatie
Om de mogelijkheden voor de man wat verder te verruimen heb ik voorgesteld om de bijdragen in de kosten van de kinderen door de vrouw wat te verlagen. De ruimte in haar draagkracht zou dan gebruikt kunnen worden om een hogere partneralimentatie aan de man te kunnen betalen. Hierdoor heeft de man de mogelijkheid om tot € 250.000,- te kopen. Dit is nog steeds een competitieve markt, maar de mogelijkheden zijn wel wat verruimd.
Door het betalen van partneralimentatie neemt de leencapaciteit bij mevrouw af. De woonwens van meneer heeft dus invloed op de woonwens en hypotheekmogelijkheden van mevrouw. Gezien de hoogte van haar inkomen, de overwaarde in het huis en haar persoonlijke woonwensen geeft dit hier geen problemen.
Natuurlijk zijn er ook haken en ogen aan deze constructie en blijft het maatwerk of deze optie passend kan zijn. In dit geval zijn de kinderen erg jong. De onderhoudsplicht voor kinderen eindigt in principe bij 21 jarige leeftijd. Als de kinderen bijvoorbeeld 16 jaar zouden zijn, dan werkt een uitruil van kinderalimentatie in partneralimentatie niet meer of partijen moeten zich realiseren dat de vrouw langer een hogere alimentatie betaalt.
Ook niet onbelangrijk om te bespreken is dat partneralimentatie vervalt op het moment dat de man met een nieuwe partner gaat samenwonen en een duurzame huishouding gaat voeren. Vanaf dat moment moet de kinderalimentatie weer verhoogd worden naar het “normale” niveau.
Deze scenario’s moeten uiteraard goed worden vastgelegd in het convenant.
3. De echtelijke woning onverdeeld laten
Een van opties is om de woning onverdeeld te laten. De man blijft wonen en de bestaande hypotheek blijft ongewijzigd doorlopen. Beide betalen hun deel van de rente. De eigenaarslasten zouden gedeeld worden en de gebruikerslasten zouden voor rekening van de man komen.
De vrouw zou dan aangewezen zijn op een huurwoning. Dit omdat zij hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de bestaande hypotheek. Met haar inkomen heeft zij in het duurdere huursegment best mogelijkheden. De huurlast bedraagt al gauw € 1.250,- kale huur.
Het huren van een woning door de vrouw betekent dat ze beperkte mogelijkheden overhoudt. Daarnaast blijven ze samen eigenaar van de woning, met de mogelijk daarbij behorende discussies als gevolg. Partijen hebben om deze reden besloten niet voor deze optie te kiezen.
4. Verhuurhypotheek
Mevrouw heeft de voorkeur om een woning te kopen. Meneer wil graag in de echtelijke woning blijven wonen. Met deze wensen als uitgangspunt heb ik de volgende mogelijkheid onderzocht. Mevrouw neemt de echtelijke woning over en verhuurt deze aan meneer.
De bank waar de hypotheek was afgesloten wilde niet mee werken aan deze verhuurconstructie. De hypotheek kan in dit geval worden afgesloten bij een verhuurhypotheekverstrekker. Mevrouw krijgt hierdoor het volledige eigendom van de woning en de man huurt nu de woning van mevrouw. Zonder te verhuizen kan meneer blijven woning tegen een huur van € 752,- per maand, waarbij hij nog net een stukje huurtoeslag ontvangt. De hypotheeklasten van de vrouw en haar eigenaarslasten zijn van dien aard dat de huurinkomsten deze in voldoende mate dekken. Hierdoor bleef zij financieringsruimte houden om een eigen woning te kopen van € 300.000,-. Bij het bepalen van haar financieringsruimte is er rekening mee gehouden dat de rente van een gedeelte van de financiering niet aftrekbaar is. Dit komt omdat zij haar deel van de overwaarde van de voormalig echtelijke woning, de zogenaamde Eigen Woning Reserve, in haar nieuwe hypotheek moet meefinancieren. En daar geldt geen renteaftrek voor.
Het resultaat
Voor dit scheidingstraject heb ik vier scenario’s doorgerekend. Optie één en twee gaven te weinig woonmogelijkheden op korte termijn. Optie drie en vier bleven over, waarbij in dit geval voor optie vier gekozen is. Hierin kwamen de wensen en mogelijkheden het beste samen. Inmiddels is de scheiding helemaal afgerond en heeft mevrouw een nieuwe eigen woning gekocht. Partijen en hun kinderen wonen nu naar volle tevredenheid bij elkaar in de buurt en kunnen in alle rust gaan bouwen aan hun nieuwe toekomst.
Tot slot
Elke scheidingssituatie is uniek en daarmee ook de mogelijkheden. Het vermogen ten opzichte van het inkomen speelde zeker een grote (positieve) rol in dit traject. Maar ik durf echt te stellen dat de positieve uitkomst van dit scheidingstraject te danken is aan de bereidheid van beide partijen om samen tot oplossingen te komen. Zonder een goede samenwerking kan het gebeuren dat je bij een scheiding letterlijk op straat komt te staan. En daar is niemand mee geholpen, toch?
Auteur: Norman Talma – Scheidingsplanner Alkmaar, Den Helder, Anna Paulowna, Schagen, Wieringerwerf, Beverwijk en Zaandam.
